Үй бағасы қазір шектен шықты. «Елдің қиыры, жолдың тұйығында жатыр» дейтін Өскеменде жағдай тіпті ерекше: бір шаршы метрдің құны Алматы, Нұр-Сұлтан секілді ірі қалалармен деңгейлес. Тіпті асып кеткен жерлері де бар.

Белгілі экономист Мақсат Халықтың пікірінше, құрылыс компаниялары мен шетелдік өндірушілердің арасында олигополиялық келесім болуы мүмкін.

Ендеше мұндай жағдайда қарапайым халыққа не істеу керек? Зейнетақы қорының пәтер алушыларға берілетін бір бөлігін қалай іске жаратқан абзал?

Маманның қарапайым тілмен түсіндіріп берген пікіріне назар салып көрелік.

Бірінші себеп: сөз

Ең әуелі қымбатшылыққа не әсер еткенін түсініп алған абзал. Оған кейінгі кезде көп айтылып жатқан бір ғана себеп емес, бірнеше фактор әсер етіп отыр.

– «Зейнетақы қорының белгілі мөлшері адамдарға беріледі» деген уәде қашан берілді – сол кезден бастап тұрғын үйдің бағасы қатты өсті деп айтуға негіз бар. Бұл нәрсе бағаның өсуіне тікелей әсерін тигізіп тұр. Шындап келгенде, әлі көп көлемде ақша аударылып, көп азамат үй сатып алып жатқан жоқ. Бірақ тұрғын үйді сатушылар мен құрылыс компаниялары қалтамызға мол ақша түседі деп күтіп отыр. Адамдар зейнетақы қорынан ақша шешіп, келіп үй сатып алады деген үмітте. Былтыр жыл аяғына қарай «үй қымбаттамай тұрғанда сатып алып үлгер», «зейнетақы қорынан ақша беріле бастағанда пәтер қымбаттап кетеді» деген жарнамалар қаптап кетті. Сол жарнаманың... сол ақпараттың... сол бір ауыз сөздің ғана салдарынан баға өсіп кетті, – дейді экономист Мақсат Халық.

Біз «ВК ТехноГрупп» құрылыс компаниясының сату орталығына хабарасып, Өскемендегі жаңа үйлердің бағасын сұрадық. Олардың айтуынша, дәл қазір Есенберлин көшесі бойындағы 10 қабатты үйлер сатылымда. 40 шаршы метрлі бір бөлмелі үйлердің шаршы метрі 272 мың теңгеден сатылған. Жалпы 10 миллион 880 мың теңгеге бағаланған.

Ал қазір сатылымдағы екі бөлмелі үйлер «черновой» – жөндеусіз күйде, бір шаршы метрі 230 мың теңгеден бағаланды. «Шамамен, 15 миллион 500 мың теңге тұрады» дейді.

Былтыр қалада бір бөлмелі үйлер – сегіз, екі бөлмелілер 12-13 миллион теңгеден болған.

Екінші нарықтағы үйлердің бағасы бұдан да қымбат. Бұл қатарда кеңес одағы кезінде салынғандары да бар. Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсіреповтің пікірінше, ескі үйлер де қоғамның дүрлігуі салдарынан қымбаттады. Олардың бағасын мемлекет те реттей алмайды. Сатушы мен алушы арасындағы келісімге байланысты.

Бірнеше себеп... және үй бағасы неге түсуі мүмкін?

– Бағаның өсуіне бұл ғана әсер етіп отырған жоқ. Негізгі факторлардың бірі – мемлекеттің тұрғын үй саласын қолдауы, мемлекеттік бағдарламалар. Өйткені былтыр 390 миллиард теңге мемлекет бағдарламаларын қолдауға аударылды. Мысалы, Алматыда «Алматы жастары» деген бадарлама жүзеге асты. Бір мезетте мың адамға банк арқылы рәсімдеп, 13 миллион теңгеден үй алуға рұқсат беріле бастады. Ал сол кезде «Крыша» сайтында небары 300 үй ғана сатылымда тұрды. Нәтижесінде алушылар көбейді де, үй саны аз болған соң, баға өсіп кетті. Ең нашар деген үй 14 миллионға қойылды. Содан кейін ипотеканы аудару бойынша келісім жасап, 13 миллионға дейін түсірді. Міне, көрдіңіз бе, мемлекет кей жағдайда жақсы оймен қолдау көрсетемін деп, нарық заңына кері ойнап қойып жатады, – дейді Мақсат Халық.

Үйдің, әсіресе, жаңа үйлердің қымбаттауына тағы бір себеп бар.

– Былтыр жыл басында 390 доллар болып тұрған теңге кейбір айырбастау бекеттерінде 470 долларға дейін барды. Бұл да бағаның өсуіне әкеліп соғады. Өйткені біздің құрылыс компаниялары барлық жабдықты отандық өнімнен алмайды. Елу пайызына дейін шетелден алады. Олар «Қазақстандағы арматура зауыттары толығымен арматура өндіріп бере алмайды» дегенді айтады, – дейді Мақсат Халық.

Экономистің айтуынша, дәл қазір бір жағдайда үй арзандауы мүмкін, бірақ оған мемлекеттің қадағалауы керек.

– Көптеген экономист тұрғын үйдің бағасы арзандауы мүмкін деп болжайды. Неге? Өйткені қазір азаматтар зейнетақы қорынан ақша аудармай тұра тұрса, сатушылардың күтіп отырған сұранысын болдырмаса, онда амал жоқ компаниялар бағаны белгілі дәрежеде түсереді. Мен де бұл оймен келісемін. Себебі, зейнетақы қорынан ақша аламын деген адамдар қазір ойланып қалды. «Неліктен баға шарықтап, ақша құнсызданып жатқан тұста, жылдар бойы жиған қорымды қымбат мүлікке ұрындыруым керек?» дейтін адамдар қатары көп. Әліптің артын бағып отырғандар артты. Бұл жағдай бағаны түсіруге ықпал етуі мүмкін. БІРАҚ! Бір мәселе бар. Қазір құрылыс материалдары қымбаттап жатыр. Арматура мен бетон бағасы екі есе өсті. Мен осы арада олигополиялық келісім көремін. Былайша айтқанда, олар бағаны өсіріп, табыс тауып қалуды көздейтін секілді. Әсіресе, Ресейден тасылатын бетон мен арматураларға келісім жүргізілетін секілді. Бұған кәдімгідей мемлекет бақылауы керек. Не себепті олар қымбаттатып жатыр? Қандай негізде? Оған еш себептері жоқ болса, онда мықтап қолға алу керек, – деді Мақсат Халық.

Маман кеңесі және «Ақылға қонымды» баға қандай?

– Теңге қазір 7,5 пайыз құнсызданды. Мұны ескеріп, тұрғын үй бағасы былтырғыдан 7-8 пайыз қымбаттаса, ақылға қонымды деп айта аламын. Бұдан асып кетсе, реалды баға емес деп түсінемін. Бірақ пәтер бағасы былтырғы жыл басымен салыстырғанда, жаңа жылға дейін-ақ 15 пайыз өсіп кетті. Қазір тағы өсіп жатыр. Демек, бұл – дақпырт ақпараттың кесірінен негізсіз қымбаттау, – дейді ол.

Есептеп көрсек, былтыр жыл басында сегіз миллион болған үйге биыл, шамамен, 640 мың теңге ғана қосылуы керек болған.

Оның айтуынша, елдегі ахуал қарапайым азаматтарға тым қиын.

– Ал енді «қаншама адамның айлығы тұрғын үй алуға жете ме?» деген сұраққа келсек... Меніңше, жетпейді. Шынын айтайық, эконом-класты үйлердің өзінің бағасы қазір жоғары. Ал жалақы төмен. Сондықтан мемлекет халықтың айлығын көбейтудің нақты тетіктерін қарастыруы керек, – дейді маман.

Оның айтуынша, қазір тұрғын үй сатып алуға асықпаған абзал.

– Егер зейнетақы қорынан ақша шешіп аламын деушілер болса, кеңесім мынау: Дәл қазір қордағы ақшаны пәтерге жұмсаудың негізі жоқ. Ал бұған дейін екінші деңгейлі банктерден жоғары пайызбен, 10 пайыздың үстінде алған ауыр несие, ипотекасы бар адамдар болса, жауып тастауына болады. Ал «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» арқылы алған төмен, шамамен бес пайыздық ипотеканы жаппай тұра тұрған дұрыс деп ойлаймын. Себебі, төмен пайызды ипотека ұзақ мерзімге жоспарланғандықтан тиімді жақтары бар. Біріншіден, теңгеміз құнсызданып жатқан уақытта, төлейтін несиеңіздің сомасы ертең түк те болмай қалады. Екіншіден, жалақыңыз да уақыт өткен сайын ақырындап көбейе береді, – дейді Мақсат Халық.

Өскеменде үй неге қымбат?

Тұрғындардың пікірінше, Өскемен картаның шеті, жолдың тұйығында. Теміржол қатынасы қиынырақ. Мұның қасында Семей «тоғыз жолдың торабы». Бірақ тұрғын үй бағасы елдегі ірі қалалармен деңгейлес.

– «Өскеменде үй бағасы неге қымбат?» дегенге келсек. Менің ойымша, жаңа салынып жатқан пәтерлердің аздығынан деп айтуға толық негіз бар. Ертең берілетін үйлер көбейетін болса, онда бағасы да түседі. Неге мен бұлай деймін? Мысалы, астанада бір миллионнан астам халық бар. Ал онда жылына үш миллионнан астам шаршы метр пайдалануға беріледі. Халық санынан үш есе көп, – дейді Мақсат Халық.

Оның айтуынша, сұраныс көп, тұрғын үй аз болса, баға өседі. Немесе керісінше.

– Менің ойымша, Өскеменде жыл сайын, кем дегенде 600-800 мың шаршы метр пайдалануға беріліп тұруы керек. Сонда баға төмен болмақ, – дейді сарапшы.

Бірақ Өскеменді қойып, біздің облыста былтыр 519,8 мың шаршы метр ғана берілген. Облыс әкімі Даниал Ахметовтің айтуынша, алдағы бес жылда 923 мың шаршы метр салынады.

Айта кету керек, Өскемен былтыр үйлерді пайдалануға беру жоспарын орындай алмады.

– Өскеменде айқын төмендеу байқалады. Жоспарланған шаршы метрдің 69,8%-ы ғана қолданысқа берілді былтыр. Қаржыландыру жүз пайыз бола тұра, жоспар орындалмауы қала әкімі Жақсылық Омар мен менің орынбасарым Бақытжан Байахметовке үлкен сын, – деген облыс әкімі Даниал Ахметов жауапты тұлғалардың күзге дейін бір де бір шаршы метрді қолданысқа беруді жоспарламағанын да сынға алды.

Арзанға пәтер алудың жолы және екінші нарыққа тыйым салу

Біздің сарапшы Өскеменде үйді арзанға алудың бір жолы бар екенін айтады. «Мұны ұсыныс ретінде айтамын» дейді.

– Бір ұсынысым бар. Құрылысы жүріп жатқан үйлерден еншілес ретінде пәтер алғысы келетіндер болуы мүмкін. Бұл үйлерге мемлекеттен кепілдік жоқ. Ал егер жылжымайтын мүлікті кепілдендіру қоры болатын болса, онда азаматтар зейнетақы қорының бір бөлігін құрылысы енді басталған жаңа үйге қорықпай аударып, пәтерге тапсырыс бере алар еді. Биыл болмаса да, келер жылы баспанасын алады. Осының арқасында халықтың сұранысы төмендейді де, пәтер бағасы түседі, – дейді сарапшы.

Тағы бір ұсыныс...

– Зейнетақы қорының қаражатына екінші нарықтан үй алуға мүлде тыйым салу керек деп есептеймін. Сонда ескі үйлердің бағасы жоғарыламайды. Ал жаңа үйлерге ғана рұқсат берсе, жаңа нысандар салына бастайды. Жаңа жұмыс орындары ашылады. Бұл деген – қосымша инвестиция. Жергілікті әкімдікке салықтан пайда түсіп, экономиканың дамуына да белгілі дәрежеде септігі тиеді, – дейді Мақсат Халық.

Мемлекеттік бағдарламалар және теңгенің құнын арттыру тәсілі

– Төмен пайызды несиемен үй алуға болатын мемлекеттік бағдарламаларды әлеуметтік жағдайы төмен топтарға ғана беру керек. Көпбалалы ана, мүгедек мүшесі бар отбасы, асыраушысы жоқ отбасы және табысы өте төмен азаматтарға ғана мүмкіндік беру керек. Осы аталған азаматтарға арналған жалгерлік (арендалық) үйлерді де қалдыру керек. Оны жоғалтпау керек. Ал қалған бағдарламаның бәрін ақырын-ақырын азайту керек. Мемлекет нарықтың заңдарына байланысты нақты талаптар қоюға тиіс. Адамның табысына қарай пайызды төмендетіп немесе жоғарылатып отыру әділетті болмақ. Шетелдерде мұндай тәжірибе бар. Бұл – жүзеге асатын дүние, – дейді сарапшы.

– Мысалы, «5-10-20» деген бағдарламамен үй ала алатын азаматтар өте аз ғой. Іріктеліп, жоғары балл жинағандар ғана өтеді. Ал мұнымен, мәселен, жеке секторда жұмыс істейтін мұғалімдер мен дәрігерлер ала алмайды. Журналистер де ала алмайды. Ешкімді бөліп-жармай, барлығына қолайлы жолды таңдау

керек, – дейді Мақсат Халық.

Бағдарламаларды қолдауға бөлінетін ақшаны басқа нәрсеге жұмсаған ләзім.

– Одан гөрі зауыт, фабрикалар ашып, теңгенің құнын арттыру керек. Инфляцияны ауыздықтап, төмендету керек. Инфляцияны 3-4 пайызға дейін төмендетсе, Ұлттық банктің базалық пайыздық мөлшерлемесі түседі және ипотекадан бастап барлық несиенің пайызы да төмендейді. Халыққа баспанадан бастап барлығы қолжетімді болады. Инфляцияны таргеттеу саясатын Ұлттық банк дұрыс жүргізуі керек, – дейді сарапшы.

Сонда бизнеске берілетін несие де төмендейді. Халық аз ақшаға кәсіп ашып, жеке бизнесін жүргізе бастайды.